資産運用の基礎知識

REITとは?不動産投資信託について勉強しよう

こんにちは。
元野村證券女性営業マンのフリーファイナンシャルアドバイザーNatsumiです。

今日は「資産運用」の話題です。

「皆さんは「REIT」という言葉を聞いたことはありますか?」

「リート」と読み、分散投資の1つの商品として注目されている投資商品です。

ということで今日は

・REIT/不動産投資信託

について説明していきたいと思います。

・REITについて知りたい人
・不動産への投資に興味がある人

はぜひ読んでくださいね。

REIT/不動産投資信託とは

まず、REIT/不動産投資信託の商品性について説明していきます。

REIT/不動産投資信託とは、

REIT(リート)とは、投資者から集めた資金で不動産への投資を行い、そこから得られる賃貸料収入や不動産の売買益を原資として投資者に配当する商品で、一般的に「不動産投資信託」とよばれています。
投資者は、REITを通じて間接的に様々な不動産のオーナーになり、不動産のプロによる運用の成果を享受することができます。

という商品のことを言います。

投資信託という商品性なので
投資信託であれば、好きな金額から購入することができ
リート投資法人の投資証券であれば株式と同じような売買方法での売買ができます。

ツナモンスター
ツナモンスター
不動産への投資だったら実際に不動産を買ってもいいんじゃないの?

という質問が聞こえてきそうですが

その質問については三井住友トラスト・アセットマネジメントのREITのページ
わかりやすく説明されています。

REITと実物不動産を保有することの違いは以上の通りです。

実物不動産を保有するとなると

  • ローンを組むための信用力(または一括で払えるだけの資金)
  • 投資不動産として魅力か実際に見る
  • ポートフォリオの偏り

など様々なハードルをクリアする必要があります。

例えば「東京駅目の前の物件に投資したい!」と今考えると
1棟だけで何十億円という資金が必要となるでしょう。

それができるのであればもちろん投資してもらったらいいと思いますが、
なかなかそれはできないのが現実です。

その点、REITへの投資となれば

  • 少額から始められる
  • プロに投資不動産の選別は任せられる
  • ポートフォリオによって金額が自由に決められる

など、容易に投資が可能になります。

実物不動産を保有することはできませんが
投資信託という金融商品として保有することはできますし

分配金などの享受もできます。

このようにREITには
投資商品としてメリットのある金融商品なのです。

REITの商品の選び方

投資信託

REITの投資信託は今では幅広い商品が用意されています。

「その中でどのようにして商品を絞っていけばいいか」というポイントは2点あります。

  1. どこの地域に投資されているのか
  2. 不動産の用途は何か(オフィスなのか/物流施設なのか/店舗なのかなど)

という2点です。

1つ目の「どこの地域に投資されているのか」という点については

  • 日本と外国の不動産が両方入っている投資信託
  • 日本の東京だけの不動産が入っている投資信託
  • 日本の地方も含めた色々な地域の不動産が入っている投資信託
  • 海外の不動産だけが入っている投資信託

と様々な地域に投資されたの投資信託があります。

自分はどこの地域の不動産価格がこれから上がるか

を考え、

その条件にあった投資信託を買うのがオススメです。

不動産価格が上がる理由としては

  • 人口が流入している
  • 世界的なイベントが開催される地域である
  • インフラができる地域である

などが挙げられます。

例えば、

「あなたが東京都心部は2020年に東京オリンピックが行われるので
不動産価格が上がると思う」

というのであれば、
REITの中身は「東京の不動産」が多く入ったREITを探すべきですし、

「あなたが大阪は2025年に万博が行われるので
不動産価格が上がると思う」

というのであれば
REITの中身は「大阪の不動産」が多く入ったREITを探すべきです。

2つ目の「投資信託に入っている不動産の用途は何か」という点については

  • オフィスとしての不動産なのか
  • 物流施設としての不動産なのか
  • 住まいとしての不動産なのか
  • 商業施設(店舗)としての不動産なのか

ということを考える、という話です。

今後需要が伸びると思う不動産の用途に絞られた投資信託を買い付けする必要があるからです。

REITの中身の確認の方法は

「個別REITの月刊レポート/月報」

で確認することができます。

見方はこの記事を参考にしてみてください。

投資法人の投資証券

投資信託としても様々な商品がありますが
実は「リート投資法人の投資証券」としてもREITの売買をすることができます。

「株」と同様の売買方法となり、銘柄コードも与えられています。

日本取引所に上場しているREITの投資証券はこちらのサイトで確認できます。

▶︎ REIT/銘柄一覧:日本取引所グループ

投資信託と違って
地域別での投資を考えるというよりか

不動産の事業をしている会社の保有不動産への投資

と考えたほうがいいかもしれません。

例えば

「六本木ヒルズはこれからも賃料が安定して上がり
不動産としての需要が上がると思う」

のであれば、

(3234)森ヒルズリート投資法人の投資証券

を保有するのが良いですし、

「『界』などを運営する星野リゾートが
これからもホテルとしての需要があると思う」

のであれば

(3287)星野リゾート・リート投資法人の投資証券

を保有する、ということです。

このように、1つの物件から業績や需要などを予測できる場合は
REITの投資信託を買うより、各企業リートの投資証券を保有したほうが良いでしょう。

▶︎ 森ヒルズリート投資法人
▶︎ 星野リゾート・リート投資法人

なお、リート投資法人の投資証券には
株主優待制度は導入していないところが多いです。

株主優待制度を導入してくれたら
ホテルに泊まりやすくなって嬉しいんですけどね・・・。

まとめ:不動産投資信託をうまく利用しよう

ということで今日は
「REIT/不動産投資信託」について説明していきました。

分散投資などにおいても不動産投資についてはよく言及されているので
ぜひ勉強してみてください。

それでは今日はこれで^^